(住宅ローン借り換え)同じ銀行で借り替えた場合のメリットまとめ

2016年9月20日更新 view: 20 view

まず始めに住宅ローンとは何か?

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住宅ローンとは、宅地の取得や住宅の新築・改築などの目的のために、土地と家屋を担保として銀行などから資金を借りるローンです。

住宅ローンは、大きく分けると公的住宅ローン(公的融資)と民間住宅ローン(民間融資)に分かれ、かつては、住宅ローンの組み方は、「住宅金融公庫融資」や「年金融資」などの公的住宅ローン(公的融資)を優先に、民間住宅ローン(民間融資)と言う優先順位で考えるのが、最も安全かつ有利なローンの組み方でした。

しかし、平成19年3月末で公的住宅ローンの住宅金融公庫融資が廃止となり、これからは「フラット35」も含め、民間住宅ローンを中心に住宅ローンを組むことが一般的になりました。


http://www.house-support.net/roon/jyuutakuroon.htm

借り換えは家計の救世主!?

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マイホーム、それはサラリーマンの憧れ!!
でも・・・組んだローンの返済に邁進する日々が・・・
そんな時は住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーなどの
専門家を通じて住宅ローンの借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

http://www.syufeel.com/onayami_ichiran/okane/housingloan/

住宅ローンを借り換える理由は?

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当然、借り換える理由としては、「借り入れ金利を引き下げて返済額を削減する」以外にはないような気もしますが、回答結果はこのようになっています。

・金利が低くなるから : 71.3%
・返済額が少なくなるから : 62.5%
・適用金利が上昇、返済額が増加するから : 18.7%
・金利優遇の優遇幅拡大や返済修了までの通期適用が受けられるから : 9.5%
・今後の金利上昇や毎月の返済額の増加が不安になったから : 7.7%
・変動金利に移行するのが不安だったから : 2.6%
・それほど長く借りる必要がなくなったから : 2.6%
・その他 : 5.3%


http://karikaeloan.jp/2014kouza8.html

住宅ローン借り換えは家計に合った金額や返済期間で再考を!

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住宅の購入から年数が経つに従い、家族構成や夫婦の働き方に変化が生じることもあります。そうした変化によって住宅ローンを組んだときと家計収支が異なることがあります。住宅ローンの借り換えは、単に総返済額を抑えるだけでなく、家計に占める大きな支出である住居費を、現在の暮らしに合わせて見直す好機でもあります。


http://www.sbim.jp/honto/column/011-00031.html

借り換えをする際には、金利や借り換えにかかる諸費用の比較はもちろん大切です。しかし、住宅ローンと長く無理なく付き合うためにも、今後の家計収支の変化に目を向けて早めにアクションを起こすことが大切になってくるでしょう。借り換えは、自分の家計に合ったものを選び直せる機会ととらえ、前向きに検討してみましょう。


http://www.sbim.jp/honto/column/011-00031.html

借り換えのメリットとは

住宅ローンを借り換えたら本当にお得!?
住宅ローンを借り換えることによって得られるメリットは多々あります。
例えば、低金利、保証料なし、繰上返済の無料化などです。
ぜひ、各種銀行サイトのシミュレーションを通じて自分に合う借り換え先を探してみて下さい。

http://www.syufeel.com/onayami_ichiran/okane/housingloan/

住宅ローンを借り換えすべき条件とは?

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これだけ低金利となると、中でも一番最初の条件である「金利削減幅1%以上」が最もハードルが高いものではないかと思いますが、しかし実際には、借り換え時の費用・コストが極めて少ない銀行が出てきている上に、住宅ローンの借り換えが一般的なものになってきていることから、早め早めに借り換える人が増えてきており、実態と合わなくなってきているのではないかと思います。

たとえば、残り期間が20年以上で、元本が2,000万円以上などの場合では、金利削減幅がもっと少ない場合でも十分メリットがプラスになる、ということですね。

では実際のところ、住宅ローンを借り換えたみなさんは、最初に借りてから何年くらいで借り換えをされているのでしょうか?


http://karikaeloan.jp/2014kouza7.html

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☆住宅金融支援機構が実施した、借り換え利用者へのアンケート調査☆

・3年以内  : 28.3%
・5年以内  : 14.7%
・10年以内 : 34.9%
・15年以内 : 15.7%
・15年超  :  3.5%
・不詳    :  2.9%


http://karikaeloan.jp/2014kouza7.html

つまり・・・8割近い方が借りてから10年以内に借り換えをなさっている、ということですね!思ったより早いタイミングで決断されていると感じる方が多いのではないでしょうか。

さらに4割強の方は5年以内に借り換えているということですから、借り換えようと思った方はとっとと借り換えてしまっている、ということですね。借り換えにあたっては自分で準備しなければいけない書類も多く、億劫に感じたり、躊躇する方が多そうですが、それでも全体で見ればかなり早いタイミングでみなさん借り換えているということであり、その行動力はすばらしいことなのではないかと思います。

そしてそれだけ早く借り換えをしているということは、残り期間は平均的には20年以上あり、おそらく住宅ローン残高も2,000万円以上あるでしょうから、金利削減幅がそれほどなくても借り換えの「収支」がプラスになっている現状を示唆しております。


http://karikaeloan.jp/2014kouza7.html

知っておきたい住宅ローン借り換え費用!

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銀行によって詳細は異なりますが、概ね以下のような費用がかかります。
・住宅ローン元本1,000万円の場合 :  37万円
・住宅ローン元本2,000万円の場合 :  58万円
・住宅ローン元本3,000万円の場合 :  79万円
・住宅ローン元本4,000万円の場合 : 100万円
・住宅ローン元本5,000万円の場合 : 121万円

結構な金額になります。借り換えに際しては、借り換えによる金利低下メリット=支払い利息削減額が上記費用を上回ることが肝心です。


http://karikaeloan.jp/2014kouza3.html

借り換え時の審査の落とし穴

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借り換え時特有の審査の落とし穴について書きたいと思います。


新規で住宅ローンを借り入れる場合の審査と比較して、厳しくなることも逆にゆるくなることもありますが、簡単にまとめるとこのようになります。


・新規で借り入れる場合より審査が厳しくなるもの:年収、勤続年数、延滞暦など借入人の信用に関わるもの
・新規で借り入れる場合より審査がゆるくなるもの:物件の審査・評価や、物件の価値に対する貸し出し金額の比率など、物件に関わるもの


これは借り換えだから、というよりは日本のようにデフレや不動産価格の下落が続き、借り換えの場合の多くは貸し出し金額に対して、担保となる不動産物件の価値が足りない「担保割れ」の状態だから、ということが理由でしょうね。


要は今の住宅ローン借り換えの審査は「物件の条件は少しゆるくしてあげるので、借入人の信用はしっかり見ましょう」という流れになっているということですね。ある意味、物件の状況に合わせて少し柔軟に対応してくれている、と言えなくもないですね。


http://karikaeloan.jp/karikae2.html

個別に審査のポイントをみよう!

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[年収]

 新規で住宅ローンを借りる時より厳しくなるのが普通ですね。年収の最低基準が通常だと300万円の場合、借り換えなら400万円が条件になる、などです。


http://karikaeloan.jp/karikae2.html

[勤続年数]

 こちらも新規で借りるより厳しくなる場合が多いようです。通常が「2年」の場合、借り換えなら3年になる、などです。


http://karikaeloan.jp/karikae2.html

【延滞暦】

 当然のことながら延滞暦もチェックされることになります。延滞の理由にもよりますが、やはり延滞暦があると借り換えは相当厳しくなると考えておいた方がいいでしょう。もちろん、借入人が積極的に延滞暦を申告する必要はないのですが、延滞暦は信用機関を通じて銀行同士で共有されていると考えた方がいいですね。
 自ら進んで延滞するような人はいないとは思いますが、ケアレスミスの場合も含めてなるべく延滞はしないようにしましょう。


http://karikaeloan.jp/karikae2.html

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【居住年数】

 現在の物件の居住年数も審査の対象になるようです。勤続年数も同じですが、長く住んでいればいるほど、その家に住もうとする意思が確認できますし、その間、しっかり住宅ローンの返済をしてきたことも確認できますね。居住年数については3年~5年以上、というのが条件となる場合が多いですね。


http://karikaeloan.jp/karikae2.html

【返済比率】

 返済比率とは、年収に対する住宅ローン返済額です。新規で借りる場合は35%くらいまでOKという金融機関も多いですが、これが借り換えになると30%までとか、25%とか、より余裕のある返済計画を求められるようです。新規で借り入れた時より収入が増えていればいいですが、増えていないとすると、現状の返済比率が35%近い人などは借り換えが難しい場合もあるかもしれません。
 ただしそもそも30%とか35%というのは、負担が大きすぎて「もしも」の時にはやはり余裕がなさすぎますね。住宅ローンのために生活が苦しくなっても本末転倒ですし、延滞でもしようものなら下も子もありません。やはり返済比率は最初から25%以下などに抑えておくべきですね。


http://karikaeloan.jp/karikae2.html

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【物件評価】

 上記の通り、長らく不動産価格の下落が続いている日本では、多くの住宅ローンが「担保割れ」の状態になっています。たとえば、10年前に3,000万円で買った物件が、今の価値だと1,500万円だが、住宅ローンはまだ2,000万円残っているようなケースですね。この場合は500万円分、「担保割れ」になっていることになります。
 通常であればそのような場合は、別途500万円の「頭金」が必要になってきますが、実際には住宅ローンを借りている人で、そんな余裕のある人は少ないでしょうから、ほとんどの人が借り換えできなくなってしまいます。
 そこで今では借り換えの場合は、物件評価以上の金額まで貸してくれるようになりましたね。物件評価の1.2倍までOKという場合もあれば、場合によっては2倍~3倍までOKという銀行もあるようですね。
 ただこれは実際に問い合わせてみないとわかりませんので、「担保割れ」の状態でも諦めず、問い合わせてみましょう。


http://karikaeloan.jp/karikae2.html

同銀行で借り替えた場合

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さきに話したコストを全く意識しなくてよいケースがこちらの同銀行で借り替えた場合です。
特に固定金利から変動金利に変更しての借り換えや、逆に変動金利から固定金利に変更しての借り換えを検討されている場合は、まずは同じ銀行内での条件変更で対応できないかどうか確認すべきだと思います。もし希望に近い条件で変更できたなら、費用はほとんどかからないため、他の銀行に借り換えるよりはるかにお得となります。

借り換えをしようと思ったら、まずは今借りている銀行に相談することを検討してみてください。


http://karikaeloan.jp/2014kouza3.html

借り換えよりも得?今の銀行の住宅ローン金利引き下げ交渉のやり方

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住宅ローン金利は2015年11月現在で歴史的といえる低金利水準となっています。

それぞれの銀行は金利の引き下げを行い顧客獲得を図っています。中でも既に住宅ローンを組んでいる人に別の住宅ローンへと「借り換え」についても攻勢を強めています。

確かに、今のローンよりも金利が下がればその分、経済効果が生まれます。ただし、金利の引き下げは「借り換え」しかないわけではありません。

一つお勧めしたいのが「今の銀行に金利の引き下げ交渉」をすることです。金利を下げることができれば、借り換えにかかる手数料や税金などのコストも抑えられます。今回は今の銀行の住宅ローン金利を引き下げする交渉のやり方を紹介していきます。


http://money-lifehack.com/housingloan/2120

今の銀行でローン金利の引き下げ交渉をする

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たとえば、現在契約している住宅ローンの金利が、募集されているローン金利よりも高い場合、状況によっては今の銀行の「金利を下げるように交渉する」ということも可能です。

仮に、ローン契約を維持した状態で金利だけを下げることができれば、借り換えと比べて各種手数料や税金が不要になる分、より経済的なメリットを享受できる可能性があります。

このように考えると、多少金利は高くても同じ銀行内で金利交渉ができれば、そちらの方がトータルではお得になる可能性があります。


http://money-lifehack.com/housingloan/2120

上手に金利交渉を進めるためのポイント

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【まずは借り換えを利用すればいくらで借りられるかを調べる】

まずは、現在の銀行ではなく他の銀行でローンを借り換えた場合にどの程度の条件で借りることができるのかを実際に仮審査を申し込んでみて確認してみましょう。

多くの場合は、借り換えシミュレーションなども出してくれるはずで、現行のローンを借り換えた場合にどの程度のメリットがあるのかを計算することができるはずです。

なぜ、現在の銀行と交渉する前に借り換え先を探すのか?というとすでに検討を始めている姿勢を見せることによって、交渉が本気であることを相手に伝えることができます。また、万が一交渉が失敗に終わった場合でも、そのまま借り換えローンへの切り替えを進めることができます。

材料として利用するなら1社(銀行)でもかまいませんが、もし、金利交渉が失敗した場合には、借り換えを進めるという場合には、3社程度に話をしておくことをお勧めします。


http://money-lifehack.com/housingloan/2120

【借り換えローンを引き合いに出して交渉に臨む】

現在借りている銀行に○○銀行さんにでは「△%」での借り換えができるようだ。でも、あなたの銀行にもお世話になっているからそちらで金利○%に下げてくれるのであれば、借り換えはしないつもりだが、そうした交渉は可能だろうか?

といった具合にすすめてみましょう。もちろん、前述の通り、借り換えよりも金利引き下げの方が手数料や登記費用などがかからない分、お得になります。完全に合わせるのではなく、多少譲歩する姿勢も見せておくと効果的かもしれません。


http://money-lifehack.com/housingloan/2120

【交渉】

この先は、支店担当者との個別の交渉になるはずです。交渉の可否についてはその銀行の置かれている状況やあなたの属性、これまでの返済状況、返済期間など様々な要素が考慮されるはずです。銀行にとってあなたが「良いお客」と思われているかどうかという点も大切です。

もちろん、交渉ですのでうまくいかない可能性だってあるでしょう。そういう場合は、【まずは借り換えを利用すればいくらで借りられるかを調べる】で進めていた借り換え先の住宅ローンへの借り換えを粛々と進めていきましょう。


http://money-lifehack.com/housingloan/2120

下記、関連記事もぜひご覧ください

住宅ローンの借り換えをしました!フラット35Sからフラット35へ!裏技を使いました!! - 投資やら難やら 2nd


http://toshinan.hatenablog.jp/entry/2015/07/13/194323

同じ銀行での住宅ローン借り換えをスムーズにこなす秘訣伝授♪ | 年間100万貯金節約ブログ


http://nanaeco.com/housing-costs-diary/1876/

住宅ローン金利の利下げ交渉 - くろたり庵/Kurotari's blog〜since 2009


http://blog.goo.ne.jp/kurotari2014/e/f6aa912be561ad44048526455afc60bd

同じ銀行で手数料2%で住宅ローン借り換え | 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 岩手 盛岡駅前 - 楽天ブログ


http://plaza.rakuten.co.jp/tomtakeda/diary/201409120000/

住宅ローンの借り換えで350万円お得になりました | 生活に役立つ情報


http://elife-up.net/wp/?p=954

不動産の話 : ローン借り換えか金利交渉(同一銀行借り換え)か サラリーマン大家


http://blog.livedoor.jp/nishiopa39/archives/51751254.html

(体験談)同じ銀行での借り換え | 住宅ローン借り換え大作戦


http://www.coventrymortgageservices.co.uk/category_12/t17.html

2015年12月の住宅ローン借り換え金利動向 / 住宅ローン借り換え関連ニュース


http://karikaeloan.jp/news20151127.html

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住宅ローン借り換え金利、上昇するのは2021年? / 住宅ローン借り換え関連ニュース


http://karikaeloan.jp/news20151130.html

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