飲食店経営者は知っておきたい!サブリース契約ってなに

2018年3月9日更新 view: 6 view

マンションや飲食店の経営にあたり、「家賃保証」や「サブリース」を活用している方も多くいます。しかし、サブリースの仕組みや言葉を知らないという方も中にはいるはず。そこでサブリースの基礎情報をご紹介したいと思います。

そもそもサブリースってなに?

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サブリースとは、不動産・管理会社が賃借人として物件の一括借り上げを行って転貸することです。

http://www.houserent-surety.com/

家賃保証という表現だけだと、サブリースや空室保証も含まれますが、家賃保証会社が提供するのは、厳密にいえば家賃債務保証となります。

http://www.suretycomp-yachin.com/

一般的にサブリースとは、貸主から借りている物件を第三者に転貸することを指します。飲食店の居抜き物件のケースに当てはめてみると、現在貸主から借りて運営している飲食店をそのままの状態で他の人に又貸しする、ということになります。

http://www.inukiconcier.com/lecture/sublease/

このようにサブリースは自身が保有している土地や建物をサブリース会社に預け、
第三者を通じて運営・管理してもらうという仕組みになっています。

条件や料金などは各サブリース会社によって異なりますが、土地や建物を持て余している方にはオススメな契約と言えます。

飲食店舗サブリースが増えない理由

サブリース契約は一般的な不動産投資や経営に用いられることも多いですが、実は「飲食店舗」ではそれほど利用されることが少ないのが現状です。
なぜ、飲食店舗サブリースが不人気なんでしょう?

オフィスやマンションのサブリースが市民権を得ているのに対しどうして居抜き店舗サブリースは同じ手法なのに理解を得られないのでしょうか。それには訳があります。

https://misesapo.jp/archives/2738

居抜き店舗のサブリースは自然発生的に広がってきた為に契約内容やスタイルなどがバラバラです。それと飲食店の居抜き店舗サブリースを扱う事業主体が個人経営に近い少人数の会社が取り組んで来たことも原因の一つです。

https://misesapo.jp/archives/2738

賃料が保証されるといっても、最初に契約したときの賃料がずっと保証されるわけではありません。賃料の見直しの際に減額を要求され、その要求に応じないと、サブリース契約を解除されることがあります。

http://www.inukiconcier.com/lecture/sublease/

サブリーサーとしては建物オーナーとのサブリース契約と第三者への転貸借契約との利ざやで商売をしているため、当然全体で儲からなければ建物オーナーとの契約を更新しません。

https://www.kaitoritaiyo.jp/dictionary/subleasetenpo

飲食店のサブリースはいわゆる居抜き物件に該当し、取り扱っているサブリース会社の少なさから、サービスが充実していないことが多いようです。また、サブリース契約の更新にも問題点が多く、まだまだ利用されるケースは少ないです。

飲食店舗サブリースで起こりやすいトラブル

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飲食店舗サブリースを利用している方の中でも、「予期せぬトラブルにあった・・・」という方も少なくありません。そのトラブル事例をご紹介していきたいと思います。

1.土地の境界問題

越境クレームは永年争われているケースがほとんどです。ましてや住宅やオフィスが密集する都心の一等地ではよくあるトラブルなのです。そのことを知ってダクトの調査をする不動産仲介会社は「皆無」です。

https://misesapo.jp/archives/847#i-2

飲食店といえば、煙や匂い、喧騒などは付き物です。しかし、近隣住民の方から理解を得られるかといえば、そうではありません。そのため、飲食店舗サブリースで契約する際には、そういったトラブルの保証なども見ておくべきでしょう。

2.家賃の減額請求

借地借家法第32条には、地価や経済事情の変動、周辺相場などに照らし合わせ、賃料水準が不相応となった場合には「契約の条件にかかわらず」家賃の増減を相手方に請求できると明記されています。

https://www.mitomi-estate.com/mitomis-viewpoint/sublease_major-risks_countermeasures/

この借地借家法では家賃の減額が可能とされているので、サブリース会社にとって有利に働くことも多いです。ですから、大家さんやオーナー側からすれば、トラブルのもとになりやすいのです。

3.敷金・礼金・更新料の問題

サブリース契約では基本的に、敷金・礼金・更新料はすべてサブリース会社の収益となります。

オーナーはサブリース会社に又貸しを許可して貸し出しているのであって、実際に入居されるお客様はサブリース会社から借りていると考えるからです。

https://www.mitomi-estate.com/real-estate-investment/basic_overview/sublease/

実は飲食店のサブリース契約にかかわらず、通常のサブリース契約でも敷金・礼金・更新料は全てサブリース会社の収益になるのです。敷金・礼金・更新料は大家さんやオーナー側にとっても、大きな収益なのでクレームも少なくありません。

サブリース会社が破綻する可能性も…

飲食店舗サブリースでのトラブルはオーナー側とサブリース会社、店舗の近隣住民の3者間で起こりやすいです。しかし、サブリース会社が倒産するリスクもあり、一番損をするのがオーナー側と言われています。

サブリース契約は保証委託契約ではなく、あくまで「転貸条件付賃貸借契約」(サブリース会社が空室含め一括で借り上げる契約)です。

そのためサブリース会社が倒産すれば、入居者が破産した場合と同様に、それ以降の賃料支払いはありません。

https://www.mitomi-estate.com/real-estate-investment/basic_overview/sublease/

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契約後にサブリース賃料が減額されてしまったりサブリース業者が倒産してしまったりして、ことが計画どおりに進まない場合、オーナーによっては建物建築や購入のために多額の借入れをしていることもあり、深刻なトラブルとなります。

https://www.rakumachi.jp/news/column/144432/2

サブリースを行う借主が破綻し、回収した賃料を持ち逃げされてしまったり、返せなくなってしまった敷金の返還債務を貸主が負うことになってしまうことがあります。そのため、借主の経営状況を把握しておかなければなりません。

http://www.inukiconcier.com/lecture/sublease/

サブリース会社が倒産してしまったケースだと、全ての支払い義務がなくなってしまいます。
また、悪質なケースだと、サブリース会社が賃料を持ち逃げするということもあります。ですから、サブリース会社の選び方にも注意が必要と言えるのです。

目的に合ったサブリース会社を探して!選び方のポイントは?

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サブリース契約は、会社によって異なりますが、多くは2年ごとに更新されます。更新される内容は、主に保証家賃の金額です。更新時の保証家賃に関して、オーナーの合意もなく、管理会社の側が一方的に引き下げられるような取り決めになっている場合は、契約しないほうがいいでしょう。

http://gentosha-go.com/articles/-/3817

リサーチ能力や分析力はどうかを見ましょう。周辺の競合物件から自分の物件を選んでもらうには、リサーチ能力と分析力が大変重要です。周辺地域の競合物件の家賃の相場、入居状況等をどれくらい把握しているのかを確認しましょう。

http://www.sublease-navi.com/news/4901327.php

また、不動産は寿命の長い財産ですから、メンテナンスの体制がどうなっているかは、選び方の重要なポイントです。

https://www.totikatsu.com/column/i00006.html

最終的なチェックポイント

1.設定賃料が相場と比較して乖離していないか
2.保証料率が不当に低くないか
3.免責期間は適正か(新築初回募集免責・退出時募集免責・契約更新時免責)
4.賃料改定基準が明確になっているか
5.契約更新条項や解約条項が不利な内容になっていないか
6.万が一途中で解約になったとしても他の業者で同等の契約が可能な計画か

http://tochikatsu-iroha.com/land-usage-sublease/

サブリース会社を利用して土地活用することをお考えなら、どの会社を選べばいいという基準を持つことが大切。なるべく目的に合った運営方法や方針を提示してくれるサブリース会社を選ぶようにしましょう。

上手に活用できればサブリースは優良なサービス!

サブリースはデメリットや危険性ばかりに目が行ってしまいがちですが、きちんとしたサブリース会社を選べば、土地や建物の経営を代行してもらえますし、さらに家賃の保証もしてくれるので、優良なサービスと言えます。

しかし、飲食店サブリースは規模も大きく、退去時にかかる手間や費用などから、サブリース会社のサービスを超えることもあります。そのため、飲食店サブリースを利用する際には、契約内容を隅々まで読んで理解した上で契約を結ぶようにしましょう。

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